买卖房子是人生中的大事。二手房交易中，签约是一个重要的流程。二手房买卖过程繁琐，买房在签约需要注意很多细节。为了避免买房犯错，尤其是在最关键的签约阶段，买方在签约时有一些细节问题需要注意，购房者千万不能大意，否则钱没了房没买到，哭晕在厕所。

大家好，我是万居。我以100套房子的购房经历告诉你，买二手房签约注意事项。

 

本节思维框架

一、核实卖方身份，选择可靠中介
二、房屋是否允许买卖
三、必须做产权信息调查
四、合同要正规，条款要明晰
五、谨慎付款和房产交接
六、要保留所有的证据

今天讲买房签约的全流程讲解，让我们签约不留任何的隐患。

反思：

1、你是不是买房的过程当中整个过程都是被中介引导的，而自己是蒙逼的？

2、你是不是买完了以后才发现被中介和业主联合起来坑了十几万？

3、你是不是给了钱以后才发现你买的房子是被法院查封的？

4、你是不是整个过程只会签字，啥都不懂？

我相信大部分年轻人都有类似的经验。还没买过房的年轻人，也担心自己以后会有类似的经历。接下来我就给大家讲二手房签约过程中的注意事项。买房对于大多数普通人来讲，都是人生的头等大事。

而购买二手房和购买新房是完全不一样的。新房主要跟开发商打交道，而二手房打交道的地方就多了，中介、房东，还有中间各个环节需要评估的、银行的、贷款的，其中最怕的就是吃亏。

买二手房注意事项非常多，一不小心就会掉到坑里去，甚至惹上官司。所以，我今天给大家整理好了买二手房的注意事项。这章稍微比较烧脑一点。

 

一、核实卖方身份，选择可靠中介

如果是个人，就要看身份证；如果是中介，就要选择一定信誉度的中介。中介是房屋交易的第三方，确保支付钱以后能够顺利的过户。过户过，房款能够顺利两清。

正规中介机构必须具有两证：

1、工商部门---营业执照；
2、房屋土地管理局---中介代理资质证书；

二、房屋是否允许买卖

核实房屋是否允许买卖？

1、确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法；
2、特殊单位：军产、院产、校产的公房。这种单位不一定上市，但允许私底下交易。
3、房产证、身份证、签署合同人需统一；
4、基本信息以房产证为准。各项信息一定认真填写，特别是面积信息一定要认真填写。赠送的面积在合同的其他条款注明。

三、必须做产权信息调查

核对产权人的名字和房主是否是一致的。产权的性质、内容包括面积、地址以及标准价的分配比例。如果有共有产权不同意，买卖合同是无效的。

所以，在签合同之前，需要核对以下信息：

1、必须做产权调查，到底该下有几个产权人，必须所有产权人要么到场签字要么有合法委托书；
2、婚前财产一人签字即可，婚后财产需要两人到场或增加条款。如果一方不能到场，必须在合同里注明：该房源夫妻双方另外一方身份证号码多少是知悉这个情况的，知悉这个房子要卖给谁，以什么价格，并且对合同和买卖的事实没有任何争议。如果有争议，由签约方的卖方承担全部责任。这样写上，就能规避这个问题。
3、验看正本、查询产权证的真实性。
4、产权性质：成本价房、标准价房、经济适合房；
成本价房改房交易时需要交纳土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%；
优惠价房、标准价房不能直接上市交易，需变更成本价=当年成本价×建筑面积×6%；

四、合同要正规，条款要明晰

一般合同上中介机构提供。如果是私底下自己交易的，可以从网上下载比较正规的二手房买卖的合同，然后双方再协商合同细节。如果对合同有异议可以做修改。在签约之前所有的修改都是OK的。

如果合同是由卖方提供的，一定要核实清楚卖方是否在合同里做了一些修改，你可以提出自己的意见和看法。还可以写出备注的条款。

一份正规的合同需要注意哪些事项：

1、关键性的承诺，一定要体现在合同里。
合同的必备条款：包括房屋面积、附属的设施、家具家电、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付的期限、违约责任等。
2、明确房款付款方式和时间。
明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式。
房屋总价的5%是暂扣款。一切与钱有关的内容都要写进合同。
3、明确违约责任。
每项主要义务都要有一一对应的违约责任；
4、定下具体数额的违约金；
违约方要承担守约方的诉讼费、律师费；
5、注意霸王条款
逐字逐句搞清楚条款，隐藏霸王条款如违约责任不对等，或延期交房没有任何的责任等。
6、明确户口迁出的时间。
学区房尤其谨慎。违约一天，按多少金额来支付。
房屋交接的时间和条件，相关费用（物业费、电梯费、水、电、气等费用）交房之前由卖方支付，交房之后由买房支付，必须写进合同。

 

五、谨慎付款和房产交接

当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成。

1、资金监管。由银行来做资金监管，监管产权过户。冻结买房资金，过户完成后解冻资金。这是最安全的方式。
2、买卖双方开共同账户。

二手房在哪些情况下是不能过户的：

1、房产证被抵押在银行的情况下。这里是抵押给银行；
2、房屋其他产权人未同意卖房的情况下；
3、房屋被查封的情况下；
4、经济适用房未满五年的情况下；
5、未解除抵押的房产。这里是抵押给个人。

六、要保留所有的证据

买卖二手房过程复杂而漫长，白纸黑字签了，只有没有过户，房东都是有可能毁约的。一开始保留所有的证据，包括所有的约定，录音。一旦发生纠纷，就有可能维护自身的权益。过户是购房过程中非常重要的一环，一套房子真正过完户，才真正属于购房者。二手房购买过程中，注意事项非常多。可以选择律师来协助交易，可以降低交易风险。